土地の境界でお困りの方へ

土地の境界でお隣とトラブルが発生している場合は、過去の経緯や資料を検討し、改めて境界の立会いと測量を行います。
「大きな声で言い張った方が勝ち」ということにはさせずに、公正な解決を図るようにします。
ご相談をお待ちしています。

土地の売買をお考えの方へ

土地売買にあたって

一般の方が、一筆そのまま、面積も登記簿にあるとおりで、また公図もそのままで売買しても構わない場合は、境界確定や測量は必要ありません。
買受けをする相手方からそれらをはっきりさせて欲しいと要望された場合には、境界立会いや地積測量をやらなければなりません。一筆の土地を2筆以上に分けて売り渡す場合にも分筆登記をあらかじめ行うことになります。
弊社では、安全な不動産の取引ができるよう土地の現状を明らかにし、表示に関する登記申請業務を承ります。また売買に際しては当社の土地家屋調査士、並びに宅地建物取引主任者が誠意をもって対応させていただきます。

その他業務サービス

  1. 国有財産や無地番地、赤道の土地の払い下げを受けたい場合、国県市町村との間で境界を確認する手続きをしたり、払い下げが可能な場合はその申請を行います。その過程で役所や関係隣接地権者との打ち合わせや立会い、測量作業などを行います。
  2. 山林などの土地を相続したがその土地を見たこともなく、現地の場所や形や広さがわからない場合、登記簿謄本や公図、存在すれば測量図など各方面の役所から文書的資料を取り寄せ、現状の土地境の杭や隣接地を実際に踏査します。その上で境界が曖昧であった場合は、隣接地権者に立ち合いをお願いし、その結果に基づき測量を行って土地を特定します。
  3. 土地を購入する場合、売主から提示されている測量図が正しいのかを確認するために現地測量(点検測量)が必要になります。

ほか、お困りごとがございましたらご遠慮なくご相談ください。

相続の生前対策をお考えの方へ

相続の生前対策のメリットを知って対応しましょう。相続が発生する前の「測量」には次の効果が期待できます。

  1. 隣地との境界を確定させることで、物納適格財産となります。
    相続税を納付する場合、税額分の現金を持っていれば問題はありませんが、税額分の現金を持っていない場合には現金の代わりに土地を物納する場合があります。
    土地を物納する場合にはすべて実測の面積で評価されることになりますので、土地の全部を物納する場合でも、土地の一部を物納する場合でも地籍測量が必要になります。境界が不明確な土地は物納用として認められないため、「測量(境界確定を含む)」をすることで物納財産を事前に用意することが出来ます。

    なお、土地の一部を物納する場合には土地を分筆する必要が出てきますので、地積測量の実施後に分筆登記を申請する必要があります。
    土地については申告期限(相続開始から10か月以内)までに境界確認書、測量図、登記事項証明書などの必要書類を提出しなければなりません。現地と測量図及び登記簿を一致させることが土地物納の要件であり、境界確定測量が完了するにはかなり長い日数を必要としますので、実際は被相続人の方がご存命のうちに測量に着手しなければ申告期限までに間に合わない事態も起こり得ます。早めの着手をご検討ください。
  2. 隣地との境界を確定させることで、売却し易い財産になります。
    相続時にやむを得ず売却する際に、公簿面積と実測面積が異なることで買手が付きにくくなったり、売り急いだために少ない面積での売り渡し価格となるなど、後々のトラブル発生が考えられます。このため、「測量(境界確定を含む)」をすることで、このようなトラブルを避けることができます。
  3. 土地の縄縮みを発見した場合、公簿面積より少ない実測面積で相続税申告ができます。
    相続税申告は実測面積で申告できるため、公簿面積での申告よりも相続税の節税効果が見込めます。
  4. 相続財産を減らすことができます。
    被相続人の生前に、いずれは必要になる測量費用を出してもらうことで、相続財産を減らすことになり、相続税の節税効果が見込めます。
  5. 余裕を持って相続に臨めるので、具体的な相続税の節税対策が打てます。
    事前に測量を実施して相続財産の正確な評価額を知ることで、「相続」、「不動産」の専門家から売却・活用・分割等のアドバイスを受けやすくなり、具体的な相続税の節税対策を余裕を持って行えます。

以上より、生前における「測量」は非常に有効な相続対策と言えます。
個別具体的なご相談は、なんなりと弊社までご連絡ください。

建物を新築する場合

建物を新築する場合に必要となる測量について

ご自分が所有している土地に新しい建物を建てる場合には建築事務所等に新築する建物の設計を依頼することになります。
建築事務所では新築する建物を設計するためにその建物を建てる土地の現況調査をしなければなりませんので、現況測量、高低測量、真北測量などの測量が必要になります。また建物を建築する場合には建築確認申請書が必ず必要になりますので、建築確認を申請する場所によってはその前提として地積測量が必要になる地域もあります。
なお、建築確認申請をするためには新築する建物敷地の前面道路が間口2メートル以上接していることが必要になります。また、前面道路が幅員4メートルに満たない場合には道路管理者との境界確定を行い、道路境界の中心線から2メートルずつ後ろに下がるセットバックをしなければなりません。この場合の測量費用はご自分で負担することになります。
ご所有地に建物を建てる場合、まずはお気軽にご相談ください。

土地活用をお考えの方に

土地活用検討のご相談に応じます。

未利用地の活用をお考えの方には、その計画がお持ちの土地で実現可能かのご相談に応じます。多くのプロジェクトに携わってきた弊社の測量、設計並びに事業申請業務に熟達したスタッフが連携して取り組ませていただきます。ご要望に応じて施工業者もご紹介させていただき、弊社社員が施工管理も行います。

用語説明

  1. 境界確定
    土地の境界をはっきりさせるための測量のことを「境界確定測量」といいます。
    1.法務局や関係する役所に保管されている資料(登記簿、地図・公図、地積測量図、道路台帳図、区画整理図等)に基づきその土地及び周辺を調査し、境界点の位置に仮杭を設置します。
    2.関係役所や隣地所有者に現地に来ていただき、境界確認をします。
    3.境界について立会いの皆様が納得したら、コンクリート杭等の永久境界標を設置するとともに、境界確定図面を作成して署名押印していただきます。
  2. 土地分筆登記
    1筆の土地を複数の土地に分ける手続きで、その必要がある場合に行います。
  3. 土地合筆登記
    隣接する複数筆の土地を1筆に合筆します。その必要がある場合に行います。
  4. 地積更正
    地積測量の結果、実測面積と登記簿面積に違いがある場合は正しい面積に訂正する手続きをします。
  5. 地図訂正申出
    1.法務局には地番区域またはその適宜の一部ごとに地図(公図)が備え付けられていますが、その記載(地番、位置、形状等)に誤りがあれば、土地の所有者または相続人その他一般継承人は、その訂正の申出をすることができます。
    2.一般的には、土地地積更正登記や土地分筆登記を申請するときに、地図(公図)の記載に誤りがあれば、地図訂正の申出を併せて行うことになります。
    3.この申出は隣接地所有者の同意が必要とされており、法務局の基礎として扱われている図面を訂正するものであるため、複雑な場合の地図訂正申出のときは、多くの関係者の同意書(実印・印鑑証明書付き)が必要になり、相当の時間と手間を要します。
    4.但し、既に法務局に提出されている地積測量図や、保管されている図面などの資料から、明らかに地図(公図)の記載に誤りが発見できる場合など、軽微な場合の地図訂正申出もあります。
    5.地図訂正事件の処理は表示登記事件の中でも複雑で困難な要素をもっており、しかも登記所に備え付けられている地図(公図)が多種多様であるため、一般的・統一的処理方法が示されていません。作業の見通しについては一度お気軽にご相談ください。
  6. 筆界特定申請
    「筆界」とは、ある土地が登記されたときにその土地の範囲を区画するものとして定められた線であり、所有者間の合意等により変更することはできません。所有権の範囲の境界とは異なり、筆界と所有権の範囲と一致することが多いのですが、一致していないこともあります。
    この筆界特定とは「筆界」を現地において特定することであり、土地家屋調査士が代理して法務局の筆界特定登記官に申請します。申請人は土地所有者として登記されている人及び相続人などです。
  7. 建物表題登記
    建物を建てて一番最初にしなければならない登記です。登記されていない建物について初めて登記簿の表題部を新設し物理的状況(所在・種類・構造・床面積および所有者の住所・氏名)を明らかにする登記です。
  8. 区分建物表題登記
    区分建物とは正式には『区分所有建物』といいます。そして区分建物表題登記とは区分建物(マンション)を建てて一番最初にしなければならない登記です。このあたりは建物表題登記と全く同じ考え方になります。
  9. 建物減失登記
    建物、家屋を解体したら1ヶ月以内に滅失登記を行わなければなりません。法務局の登記簿上からその建物が存在しなくなったことを登記しなければなりません。
    滅失登記は申請義務になっていますので、登記の申請を怠った場合には、10万円以下の過料に処されることがありますので、ご注意ください。
    建物滅失登記に関する手続きは専門的な知識も要しますので、手続きの仕方について、建物取毀し証明書の発行とともに解体業者にアドバイスしてもらいましょう。
  10. 建物表示変更登記
    既に登記された建物の状態に変更があった時に申請する登記です。建物の状態に変更が生じる時とは、例えば建物の増改築などをして床面積が増減したり、居宅として使用している建物を使って商売を始めるような時、附属建物として車庫を建てた場合などを言います。登記申請書の記載が複雑なケースがありますので土地家屋調査士に相談しましょう。
    なお、本登記は変更があった時から1ヶ月以内に申請する義務があります。

業務の流れ軽微な場合はこの限りではありません。

  1. ご相談
    ご依頼いただく内容をお伺いし、作業の見通しについてご説明いたします。
  2. お見積り
    境界についてのご認識と過去の経過についてお伺いし、費用についてご説明いたします。
    ご納得頂いてから業務に着手いたします。
  3. 業務受託
    境界協定図面等、お手持ちの書類がある場合には確認させていただきます。
  4. 資料調査
    法務局や市役所、官公署などで資料調査を行います。
  5. 関係者挨拶
    周辺土地に立入ったり、今後の業務を円滑に行うために必要がある場合には事前に関係者に挨拶いたします。
  6. 現地調査・事前測量
    現況のおおよその面積、形状、寸法等境界付近の状況を事前に把握するために測量を行います。既提出の地積測量図や作成済の境界協定図面など境界に関する資料があれば、現地の境界杭などがその記載どおりに存在しているのか調査します。
  7. 事前打ち合わせ
    法務局や市役所、官公署などで地図訂正を要するに至った原因を調査し、地図訂正後の記載(地番、位置、形状等)について法務局と事前打ち合わせを行います。
  8. 官民境界協定申請
    道路や水路など官有地と接する場合、市役所等に境界を明示するよう申請します。
  9. 立会依頼
    境界確認を行うためには隣接土地所有者や関係者に現地にお越し頂く必要があるため、立会依頼を行い、日程調整をします。
  10. 復元測量
    過去の境界に関する資料が存在する場合、現地に仮ポイントを復元しておきます。
  11. 境界立会
    市町村役場の担当者や隣接土地所有者の皆様方にお集まり頂き、境界を確認します。
    併せて、地図訂正後の記載(地番、位置、形状等)についてご説明いたします。
  12. 境界杭設置
    コンクリート杭や金属標を埋設・設置します。
  13. 境界確定測量
    立会で確認し、埋設・設置した境界杭を測量します。
  14. 境界確定図面、地図訂正同意図面作成
    立会で確認し境界杭を測量した結果を基に、境界協定図面を作成します。また、法務局と事前打ち合わせをした結果を基に地図訂正同意図面を作成します。
  15. 境界確定図面、地図訂正同意図面押印
    隣接土地所有者や利害関係者の方々に、境界協定図面に境界を確認した旨の押印と、地図訂正後の記載(地番、位置、形状等)について同意した旨の押印をいただきに伺います。官民境界協定申請を行っている場合は押印が全て揃った後、市役所等に提出して市町村長の押印をいただきます。
  16. 登記申請書類作成
    法務局に提出する申請書類や、土地所在図、地積測量図を作成します。
  17. 登記申請(表題登記)
    法務局に地図訂正申出と、土地地積更正登記を申請します。
  18. 成果品納品
    土地境界確認測量を弊社で実施した場合は、「測量登記報告書」を成果品としてお届けします。
    《測量登記報告書》
    ・登記完了書類(公図、地積測量図、登記簿謄本、登記済証)
    ・境界協定押印図面(官民境界協定図、筆界確認書)
    ・境界確定図
    ・境界杭写真帳
    ・測量計算書
    ・調査資料
    ・作業記録等など